בקצרה: מס רכישה הוא מס מדורג שמשלם הקונה בעת רכישת דירה בישראל. ב-2026 דירה יחידה נהנית ממדרגת 0% על השווי שעד 1,978,745 ₪, ורק החלק שמעליה ממוסה בהדרגה — 3.5%, 5% וכן הלאה. דירה נוספת (משקיע), לעומת זאת, ממוסה ב-8% כבר מהשקל הראשון. כך, על דירה ב-2.5 מיליון ₪ רוכש דירה יחידה משלם כ-20,538 ₪ בלבד, בעוד משקיע משלם 200,000 ₪.
ההבדל בין רוכש דירה ראשונה למשקיע הוא עצום — לעיתים פי עשרה ויותר — וכל עלייה בשווי הדירה עלולה להקפיץ אתכם למדרגה גבוהה יותר. במדריך הזה תמצאו את שתי טבלאות המדרגות המעודכנות ל-2026, הסבר על שיטת החישוב, דוגמאות שלב-אחר-שלב וטבלת השוואה מהירה לפי שווי הדירה.
מהו מס רכישה ומי חייב בו?
מס רכישה מוטל על רוכש זכות במקרקעין — בעיקר דירת מגורים — ומחושב כאחוז משווי העסקה. בניגוד למס שבח, שאותו משלם המוכר על הרווח שנוצר לו, מס הרכישה חל תמיד על הקונה. המס מדורג: השווי מחולק למדרגות, וכל חלק ממוסה בשיעור המדרגה שלו. שיעורי 2026 הוקפאו עד ינואר 2028, כלומר בתקופה זו אין עדכון אינפלציה שנתי של סכומי המדרגות.
ההבחנה המרכזית היא בין דירה יחידה — דירת המגורים היחידה של הרוכש — לבין דירה נוספת, כלומר דירה שנייה ומעלה, לרוב להשקעה. לכל אחת מהן מדרגות שונות לחלוטין, ובכך טמון עיקר הפער בסכום המס.
איך עובדת שיטת המדרגות?
מס רכישה אינו אחוז אחיד על כל שווי הדירה. השווי "נשבר" למדרגות, וכל מדרגה ממוסה בשיעור משלה — בדיוק כמו במס הכנסה. גם אם הדירה חוצה את הגבול למדרגה גבוהה יותר, רק החלק שמעל אותו גבול ממוסה בשיעור הגבוה; כל השקלים שמתחתיו נשארים בשיעורים הנמוכים. התוצאה היא שהמס האפקטיבי (סך המס חלקי שווי הדירה) כמעט תמיד נמוך מהמדרגה השולית העליונה שאליה הגעתם. בדירה יחידה, שבה המדרגה הראשונה היא 0%, האפקט הזה חזק במיוחד ומוריד את המס בפועל לאחוזים בודדים.
מדרגות מס רכישה 2026 — דירה יחידה
אלה המדרגות החלות על רוכש שזו דירתו היחידה. שימו לב שהמדרגה הראשונה היא 0% — פטור מלא על השווי שעד כ-1.98 מיליון ₪.
| שווי הדירה (₪) | שיעור מס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
מדרגות מס רכישה 2026 — דירה נוספת
רוכש שכבר מחזיק בדירת מגורים (משקיע) אינו נהנה ממדרגת ה-0% ומהשיעורים המופחתים. כאן המס מתחיל ב-8% כבר מהשקל הראשון:
| שווי הדירה (₪) | שיעור מס |
|---|---|
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
המשמעות פשוטה: על אותה דירה בדיוק, משקיע משלם הרבה יותר מרוכש דירה ראשונה — כפי שנראה מיד בדוגמה המספרית.
דוגמת חישוב — דירה ב-2.5 מיליון ₪
ניקח דירה בשווי 2,500,000 ₪ ונחשב את המס בשני התרחישים, שלב אחר שלב.
תרחיש א' — דירה יחידה:
- 0% על 1,978,745 השקלים הראשונים = 0 ₪
- 3.5% על 368,295 הבאים (עד 2,347,040) = 12,890 ₪
- 5% על 152,960 הבאים (עד 2,500,000) = 7,648 ₪
- סך מס רכישה: 20,538 ₪ — מס אפקטיבי של כ-0.82% בלבד
תרחיש ב' — דירה נוספת:
- 8% על מלוא 2,500,000 ₪ = 200,000 ₪ — מס אפקטיבי 8%
אותה דירה בדיוק, ופער של כמעט 180,000 ₪ במס — רק בגלל הסיווג. זו הסיבה שכדאי לבדוק מראש אם אתם עומדים בתנאי "דירה יחידה".
טבלת השוואה — כמה מס לפי שווי הדירה
השוואה מהירה בין דירה יחידה לדירה נוספת בכמה רמות מחיר נפוצות, לפי שיעורי 2026:
| שווי הדירה | מס — דירה יחידה | מס — דירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,800,000 ₪ | 0 ₪ | 144,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 145,538 ₪ | 400,000 ₪ |
שימו לב: דירה יחידה בשווי נמוך מ-1.98 מיליון ₪ פטורה לחלוטין ממס רכישה, בעוד משקיע ישלם 8% על אותו סכום בדיוק.
הקלות, פטורים ומקרים מיוחדים
מעבר למדרגות הרגילות קיימות הקלות לאוכלוסיות מסוימות — עולים חדשים, נכים, עיוורים ומשפחות שכולות זכאים לשיעורי מס מופחתים בתנאים הקבועים בחוק. גם מי שמוכר דירה ישנה ורוכש חדשה יכול להיחשב כבעל "דירה יחידה", ובלבד שימכור את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן שנקבע. מכיוון שהכללים תלויים בנסיבות אישיות ומתעדכנים מעת לעת, כדאי לאמת את הזכאות מול רשות המסים או יועץ מס לפני חתימה על העסקה.
רוצים לחשב את מס הרכישה המדויק שלכם? הזינו את שווי הדירה ואת סוג הרכישה במחשבון מס רכישה וקבלו מיד את המס לתשלום, המס האפקטיבי והעלות הכוללת של העסקה. וכדי לתכנן את החיסכון להון העצמי ולמס עצמו, שווה להיעזר גם במחשבון ריבית דריבית.
שאלות נפוצות
מי משלם מס רכישה — הקונה או המוכר?
מס רכישה משלם תמיד הקונה. המוכר עשוי להתחייב במס שבח על הרווח ממכירת הנכס, אך מס הרכישה חל אך ורק על רוכש הדירה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה ב-2.5 מיליון ₪?
על דירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪ המס ב-2026 הוא כ-20,538 ₪ (אפקטיבי כ-0.82%). על דירה נוספת, אותה דירה תחויב ב-200,000 ₪ מס — שהם 8% מהשווי.
מהו הפטור לדירה יחידה ב-2026?
רוכש דירה יחידה נהנה מ-0% מס על החלק שעד 1,978,745 ₪. רק השווי שמעל סכום זה ממוסה, ובהדרגה — 3.5% על המדרגה הבאה, ואז 5% וכן הלאה.
למה משקיע משלם הרבה יותר מס רכישה?
דירה נוספת אינה זכאית למדרגת ה-0% ולשיעורים המופחתים. המס עליה מתחיל ב-8% כבר מהשקל הראשון (ו-10% על החלק שמעל 6,055,070 ₪), ולכן החיוב גבוה בהרבה מזה של רוכש דירה יחידה.
האם מדרגות מס הרכישה משתנות כל שנה?
בדרך כלל הן מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, אך שיעורי 2026 הוקפאו עד ינואר 2028 — כך שהמדרגות שבטבלאות למעלה יישארו בתוקף לאורך התקופה הזו.
מתי ואיך משלמים את מס הרכישה?
המס מדווח ומשולם לרשות המסים סמוך לביצוע העסקה, לרוב באמצעות עורך הדין שמלווה את הרכישה. מומלץ לחשב את הסכום מראש ולשלב אותו בתקציב הרכישה הכולל.
המידע מעודכן לשיעורי מס רכישה 2026 (מוקפאים עד ינואר 2028) ונועד להסבר כללי בלבד — אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. הזכאות למדרגות דירה יחידה ולהקלות תלויה בנסיבות אישיות; במקרים מורכבים היוועצו ביועץ מס או עורך דין. מקור: רשות המסים.
